KUP TANIEJ – SPRZEDAJ DRO┼╗EJ! ­čśÄ Jak KORZYSTNIE inwestowa─ç w nieruchomo┼Ťci?

R├│┼╝nica pomi─Ödzy cen─ů zakupu, a cen─ů sprzeda┼╝y mieszkania wynios┼éa 109 tys. z┼é. A dzisiaj opowiem o tym, co my┼Ťl─Ö o flipowaniu.


Dzisiaj opowiem o tym, w jaki sposób kupiłem mieszkanie za 53 tys. zł i sprzedałem je za 162 tys. zł.

Pomi─Ödzy transakcj─ů zakupu a sprzeda┼╝y by┼éo ponad 4 lata, wi─Öc to jest pierwsza wa┼╝na informacja w tym jak to by┼é d┼éugoterminowy flip. Chc─Ö opowiedzie─ç bardziej w kategorii wst─Öpu do tego, co w og├│le my┼Ťl─Ö o flipowaniu i o tym, jak czasami kto┼Ť m├│wi: inwestuj─Ö w nieruchomo┼Ťci – kupuj─Ö i sprzedaj─Ö. Jasne, mo┼╝na tak powiedzie─ç, ┼╝e si─Ö w to inwestuje. Pod warunkiem, ┼╝e kto┼Ť, kto handluje mlekiem, te┼╝ inwestuje w mleko. Takie jest moje zdanie na ten temat. Inwestowanie bardziej postrzegam w kategorii, ┼╝e kto┼Ť kupuje nieruchomo┼Ť─ç po to, ┼╝eby j─ů d┼éugoterminowo wynajmowa─ç.

Zar├│wno we flipowaniu w nieruchomo┼Ťciach, jak i w innych dziedzinach biznesu jest tak, ┼╝e kiedy ca┼éy rynek ro┼Ťnie, to w miar─Ö ┼éatwo si─Ö zarabia na tym, ┼╝e to flipujesz. U mnie te┼╝ by┼éy koszty remontu, ale w mi─Ödzyczasie by┼é te┼╝ przych├│d z najmu, wi─Öc mog─Ö powiedzie─ç, ┼╝e ponad 100 tys. z┼é zarobi┼éem na tej nieruchomo┼Ťci. Oczywi┼Ťcie, kupi┼éem co┼Ť, co by┼éo do remontu. 4 lata temu sprzeda┼éem co┼Ť u┼╝ywanego i wyremontowanego za kwot─Ö o 109 tys. z┼é wy┼╝sz─ů. 109 tys. z┼é nie robi┼éo a┼╝ takiego wra┼╝enia w Warszawie, gdzie mieszkanie kosztowa┼éoby tam p├│┼é mln z┼é czy 1 mln z┼é. Ale w momencie, kiedy mamy przebicie 300-procentowe, to ju┼╝ jest czym si─Ö pochwali─ç. Oczywi┼Ťcie do tego dochodz─ů r├│┼╝nego rodzaju inne koszty.

Zdarzaj─ů mi si─Ö, oczywi┼Ťcie, tego typu inwestycje. Ju┼╝ nagrywa┼éem materia┼é o odd┼éu┼╝eniu nieruchomo┼Ťci, o tym, jak ju┼╝ wcze┼Ťniej zrobili┼Ťmy jednego flipa. I je┼╝eli jest co┼Ť takiego ciekawego, to staram si─Ö tutaj co┼Ť wi─Öcej o tym powiedzie─ç. Nie traktuj─Ö tego w kategoriach takiego sta┼éego biznesu, albo, ┼╝e jest to jedna z moich n├│g biznesowych. Natomiast jest tak, ┼╝e rzeczywi┼Ťcie czasami zdarza mi si─Ö taka inwestycja, ┼╝eby w co┼Ť wej┼Ť─ç i wyj┼Ť─ç. Lub tak, jak w tym przypadku, ┼╝eby kupi─ç nieruchomo┼Ť─ç, a po jakim┼Ť czasie mie─ç dobr─ů ofert─Ö i j─ů sprzeda─ç. Najwa┼╝niejsze, co chc─Ö o tym powiedzie─ç, to to, ┼╝e flipowanie to jest po prostu aktywny biznes tak, jak wszystkie inne aktywno┼Ťci biznesowe. To jest tak, ┼╝e jak najbardziej mo┼╝na na tym zarobi─ç. Absolutnie nie chcia┼ébym tego negowa─ç, bo sam jestem przyk┼éadem tego, ┼╝e rzeczywi┼Ťcie mo┼╝na i to ca┼ékiem nie┼║le zarobi─ç na flipowaniu, ale to jest ca┼éy czas biznes.

Jednym z moich koszt├│w to by┼é na pewno notariusz przy samym kupowaniu, na pewno by┼é to remont, ale kolejnym to by┼é czas zar├│wno m├│j jak i moich pracownik├│w. Dlatego, ┼╝e nie wszystkie rzeczy ogarniam osobi┼Ťcie, ale niekt├│re musia┼éem. U notariusza musia┼éem by─ç osobi┼Ťcie. Ca┼éy ten czas kosztowa┼é mnie co najmniej kilkadziesi─ůt godzin. I tak samo moich pracownik├│w kolejne kilkadziesi─ůt jak nie kilkaset godzin. Wi─Öc jak kto┼Ť mi m├│wi: Marcin, tylko p├│jdziesz do notariusza, podpiszesz i zrobione. Nagle si─Ö okazuje, ┼╝e dzie┼ä przed musisz jeszcze 4 r├│┼╝ne za┼Ťwiadczenia zrobi─ç i idziesz sam albo musisz da─ç komu┼Ť pe┼énomocnictwo notarialne, wi─Öc musisz i┼Ť─ç do notariusza. Oczywi┼Ťcie u notariusza, co jest zupe┼énie normalne i naturalne, mo┼╝e by─ç wizyta, kt├│ra trwa 5 min, a mo┼╝e by─ç taka, kt├│ra trwa 1h. Sam nieraz by┼éem powodem tego, ┼╝e inna wizyta si─Ö przesun─Ö┼éa, bo musia┼éem co┼Ť zmieni─ç i notariusz mi pom├│g┼é, dlatego trwa┼éo to d┼éu┼╝ej.

Je┼Ťli wchodzisz w taki deal i m├│wisz, ┼╝e to b─Ödzie trwa┼éo tylko 5 min, to to nigdy nie jest 5 min, bo zawsze jest d┼éu┼╝ej. Po pierwsze wizyta. Po drugie bardzo cz─Östo trzeba b─Ödzie za┼éatwi─ç jakie┼Ť za┼Ťwiadczenie i znowu b─Ödziesz musia┼é by─ç u notariusza, ┼╝eby komu┼Ť da─ç pe┼énomocnictwo albo samemu grzecznie p├│jdziesz posta─ç w kolejkach pozbiera─ç za┼Ťwiadczenia, kt├│re s─ů potrzebne. Mnie na szcz─Ö┼Ťcie wspiera fantastyczny zesp├│┼é os├│b, kt├│re zar├│wno w takich tematach jak i w r├│┼╝nych innych, tak, jak tutaj przy prowadzeniu tego kana┼éu na YouTube, czy przy obs┼éudze moich klient├│w, tego typu tematy, wspieraj─ů mnie, ┼╝ebym nie musia┼é a┼╝ tak du┼╝o czasu na to wszystko po┼Ťwi─Öca─ç. Ale i tak przez ten czas, w kt├│rym by┼éem w┼éa┼Ťcicielem tej nieruchomo┼Ťci, by┼éem zaanga┼╝owany r├│wnie┼╝ czasowo. To jest taki koszt, kt├│ry rzeczywi┼Ťcie ma miejsce.

Troch─Ö zaczyna to brzmie─ç negatywnie. ┼╗e opowiadam o tym, jakie s─ů negatywne strony inwestowania w nieruchomo┼Ťci. A to nie jest tak, ┼╝e to jest co┼Ť negatywnego. To po prostu jest i bardziej zale┼╝y mi na tym, ┼╝e je┼╝eli chcecie robi─ç tego typu rzeczy, to ┼╝eby┼Ťcie byli tego ┼Ťwiadomi. Nic z┼éego, ┼╝e co┼Ť takiego jest. Z┼ée jest to, kiedy kto┼Ť m├│wi, ┼╝e to w og├│le tyle nie zajmie. ┼╗e idziesz do notariusza, wychodzisz, p├│┼║niej sprzedajesz, kto┼Ť Ci wszystko ogarnia. Jasne, znam takie przypadki. Zgadzam si─Ö z tym, ┼╝e tak mo┼╝e by─ç w momencie, kiedy to ju┼╝ jest du┼╝y biznes, w kt├│rym masz zesp├│┼é ludzi, kt├│rzy wszystko nadzoruj─ů, rozliczaj─ů i dowo┼╝─ů Tobie raporty. W korporacjach jest tak samo. Czy w momencie, kiedy jeste┼Ť inwestorem w jakim┼Ť innym biznesie jest tak samo. S─ů ludzie, kt├│rzy zarz─ůdzaj─ů innymi lud┼║mi, ci dowo┼╝─ů wyniki, a Ty dostajesz raporty i ostatecznie wszystko si─Ö spina lub nie. Oczywi┼Ťcie zale┼╝y od biznesu. To jest takie moje g┼é├│wne przes┼éanie.

Jak w og├│le dzia┼éa─ç w nieruchomo┼Ťciach? W momencie, kiedy wiesz, ┼╝e to ju┼╝ jest aktywny biznes i mo┼╝esz to robi─ç po godzinach, to po pierwsze powiniene┼Ť by─ç w to odpowiednio zaanga┼╝owany. Powiniene┼Ť si─Ö te┼╝ wyedukowa─ç. To s─ů takie rady, kt├│re m├│g┼ébym da─ç tak naprawd─Ö w ka┼╝dym jednym biznesie. Czy to w tym ju┼╝ wcze┼Ťniej przywo┼éanym z handlowaniem mlekiem, czy prowadzeniem sklepu, czy w ka┼╝dej innej dziedzinie, powiniene┼Ť by─ç zaanga┼╝owany w to, ┼╝eby du┼╝o wiedzie─ç na ten temat. ┼╗eby si─Ö te┼╝ wyedukowa─ç. I to nie tylko tak, jak tanio kupi─ç i dro┼╝ej sprzeda─ç. Ale te┼╝ jak to rozliczy─ç. Jakie s─ů podatki. Bo te┼╝ by┼éy sytuacje, gdzie musia┼éem co┼Ť posprawdza─ç. Wchodz─ů r├│┼╝nego rodzaju podatki dochodowe. Zupe┼énie inaczej jest w momencie, kiedy prowadzisz dzia┼éalno┼Ť─ç gospodarcz─ů i masz to kupione na dzia┼éalno┼Ť─ç gospodarcz─ů, a inaczej, kiedy kupujesz to na siebie. Inaczej, kiedy ju┼╝ w mi─Ödzyczasie pewne rzeczy zamortyzowa┼ée┼Ť, a teraz sprzedajesz to gdzie┼Ť dalej. Wi─Öc te┼╝ tego typu tematy si─Ö pojawiaj─ů. To jest co┼Ť, co mo┼╝e po prostu kosztowa─ç. I o tyle m─ůdrym jest – moim zdaniem – zap┼éacenie fachowcowi za sprawdzenie tego, o ile ryzykownym jest to, ┼╝e kto┼Ť m├│wi: jako┼Ť to b─Ödzie. A p├│┼║niej do nas do kancelarii trafiaj─ů takie tematy, w kt├│rych kto┼Ť komu┼Ť wzi─ů┼é i sprzeda┼é i nie dosta┼é pieni─Ödzy. Albo kupi┼é i nie dosta┼é kluczy. Albo okaza┼éo si─Ö, ┼╝e kupi┼é, ale nie to mieszkanie, bo tak naprawd─Ö pokazali mu to, a tam by┼éy udzia┼éy w kamienicy i okaza┼éo si─Ö, ┼╝e jednak to nie to mieszkanie, tylko jakie┼Ť inne i co teraz zrobi─ç.

Tak samo, jak pojawiaj─ů si─Ö ju┼╝ dalej tematy najmu. Kto┼Ť zosta┼é takim inwestorem, kt├│ry sobie kupi┼é takie mieszkanie, ┼╝eby je wynaj─ů─ç. Wynaj─ů┼é i nagle si─Ö okazuje, ┼╝e rat─Ö trzeba p┼éaci─ç z w┼éasnej kieszeni, bo kto┼Ť nie p┼éaci, a nie do ko┼äca mo┼╝na t─ů osob─Ö wyrzuci─ç, czy powiedzie─ç, ┼╝eby sobie posz┼éa. Ta osoba nie chce sobie p├│j┼Ť─ç. Wypowiedzenie umowy niby posz┼éo, ale nie dosz┼éo. To s─ů sytuacje, w kt├│rych zastanawiamy si─Ö, co teraz robi─ç. Umowa z internetu na jedn─ů stron─Ö A4. Pytam: czemu wtedy nikt nie przyszed┼é tego przeanalizowa─ç? Zrobienie dobrej umowy, to jest koszt mniejszy ni┼╝ 1-miesi─Öczny czynsz.

Pewnie takie dobre wzory mo┼╝na kupi─ç nawet za 1/10 czynszu. Tak─ů rzeczywi┼Ťcie indywidualnie przygotowan─ů, dobr─ů umow─Ö, to naprawd─Ö spokojnie mo┼╝na zrobi─ç za warto┼Ť─ç jednego czynszu. Wi─Öc w momencie, kiedy kupujesz za kilkaset tys. z┼é czy nawet powy┼╝ej 1 mln z┼é. pewne nieruchomo┼Ťci, m├│wi─ůc tutaj bardziej o mieszkaniach, ju┼╝ nie o jakich┼Ť wi─Ökszych obiektach, to wydaje mi si─Ö, ┼╝e zainwestowanie 0,5-1% tej kwoty w dobre ogarni─Öcie temat├│w prawnych jest czym┼Ť, co warto zrobi─ç.

W mojej ocenie jest tak, że trzeba to potraktować jak biznes. A każdy biznes należy dobrze wiedzieć, jak rozliczyć, jak zabezpieczyć, tak, żeby ostatecznie nie tylko na papierze zrobić ten deal, ale żeby ostatecznie na koncie mieć dodatni przepływ pieniężny i normalnie na tym zarobić.

Na pewno zadba┼ébym te┼╝ o terminy i zawsze do ka┼╝dej rzeczy, kt├│ra jest do zrobienia, oczywi┼Ťcie, w momencie, kiedy zaczynacie, a nie kiedy ju┼╝ jeste┼Ťcie profesjonaln─ů firm─ů, kt├│ra takich deali robi 20/rok czy jeszcze wi─Öcej, to zawsze do ka┼╝dej rzeczy doda┼ébym kilka tygodni. Bo jest tak, ┼╝e co┼Ť planujemy, przecie┼╝ to szybko p├│jdzie, nagle si─Ö oka┼╝e, ┼╝e materia┼é├│w nie ma, ekipy nie ma, kto┼Ť si─Ö rozchorowa┼é, kupuj─ůcy si─Ö rozmy┼Ťli┼é, nie dosta┼é kredytu, mia┼é bra─ç za got├│wk─Ö, ale wyjecha┼é itd. Tego typu rzeczy mog─ů si─Ö zdarzy─ç. Natomiast to te┼╝ mo┼╝e mie─ç pozytywne skutki, dlatego, ┼╝e w moim konkretnym przypadku wcze┼Ťniejsz─ů umow─Ö przedwst─Öpn─ů mia┼éem podpisan─ů na kwot─Ö o 9 tys. z┼é ni┼╝sz─ů. Pani, kt├│ra mia┼éa umow─Ö przedwst─Öpn─ů, nie dosta┼éa kredytu, kilka miesi─Öcy to trwa┼éo. My tak, jak mieli┼Ťmy w umowie, przeczekali┼Ťmy ten moment, ale ju┼╝ dalej wiedzieli┼Ťmy, dostali┼Ťmy informacj─Ö, ┼╝e jednak pani nie dostanie takiego kredytu. Kiedy znowu zrobili┼Ťmy analiz─Ö rynku, okaza┼éo si─Ö, ┼╝e ceny nieruchomo┼Ťci posz┼éy w g├│r─Ö, wi─Öc mo┼╝na na tym zarobi─ç. Wystawili┼Ťmy po wy┼╝szej cenie, te┼╝ si─Ö sprzeda┼éo. Nadal wydaje mi si─Ö, ┼╝e to by┼éa taka w miar─Ö atrakcyjna cena dla osoby kupuj─ůcej, a dla mnie atrakcyjne jako osoby sprzedaj─ůcej. Wi─Öc my┼Ťl─Ö, ┼╝e win-win, obie strony s─ů wygrane.

Kolejna rzecz, czy warto robi─ç takiego szybkiego flipa np. obok na 9 tys. z┼é, ┼╝e m├│wi─Ö: dobra, mo┼╝e tyle nie zarobimy, ale zrobimy to szybko. Czy nie lepiej co┼Ť kupi─ç i odczeka─ç je┼╝eli ca┼éy rynek idzie w g├│r─Ö. Zupe┼énie inaczej, kiedy rynek idzie bokiem, zupe┼énie inaczej, kiedy rynek idzie w d├│┼é. Ale my┼Ťl─Ö, ┼╝e taka sytuacja, jak by┼éa w ostatnim czasie, nie chc─Ö m├│wi─ç jak jest teraz, bo to jest zmienne. Ale jaka by┼éa w ostatnim czasie, to w momencie, kiedy rynek szed┼é w g├│r─Ö, to nawet czasami op┼éaca┼éo si─Ö po prostu siedzie─ç i nic nie robi─ç, bo mo┼╝na by┼éo nie┼║le zarobi─ç na samym posiadaniu tego. Oczywi┼Ťcie nigdy nie wiesz, kiedy rynek si─Ö odwr├│ci i dok─ůd tak naprawd─Ö czeka─ç. Ale dok┼éadnie tak samo jest z graniem na gie┼édzie, z inwestowaniem w akcje i pewnie wiele innych rzeczy.

Zostaw komentarz

Tw├│j adres e-mail nie zostanie opublikowany.