Różnica pomiędzy ceną zakupu, a ceną sprzedaży mieszkania wyniosła 109 tys. zł. A dzisiaj opowiem o tym, co myślę o flipowaniu.
Dzisiaj opowiem o tym, w jaki sposób kupiłem mieszkanie za 53 tys. zł i sprzedałem je za 162 tys. zł.
Pomiędzy transakcją zakupu a sprzedaży było ponad 4 lata, więc to jest pierwsza ważna informacja w tym jak to był długoterminowy flip. Chcę opowiedzieć bardziej w kategorii wstępu do tego, co w ogóle myślę o flipowaniu i o tym, jak czasami ktoś mówi: inwestuję w nieruchomości – kupuję i sprzedaję. Jasne, można tak powiedzieć, że się w to inwestuje. Pod warunkiem, że ktoś, kto handluje mlekiem, też inwestuje w mleko. Takie jest moje zdanie na ten temat. Inwestowanie bardziej postrzegam w kategorii, że ktoś kupuje nieruchomość po to, żeby ją długoterminowo wynajmować.
Zarówno we flipowaniu w nieruchomościach, jak i w innych dziedzinach biznesu jest tak, że kiedy cały rynek rośnie, to w miarę łatwo się zarabia na tym, że to flipujesz. U mnie też były koszty remontu, ale w międzyczasie był też przychód z najmu, więc mogę powiedzieć, że ponad 100 tys. zł zarobiłem na tej nieruchomości. Oczywiście, kupiłem coś, co było do remontu. 4 lata temu sprzedałem coś używanego i wyremontowanego za kwotę o 109 tys. zł wyższą. 109 tys. zł nie robiło aż takiego wrażenia w Warszawie, gdzie mieszkanie kosztowałoby tam pół mln zł czy 1 mln zł. Ale w momencie, kiedy mamy przebicie 300-procentowe, to już jest czym się pochwalić. Oczywiście do tego dochodzą różnego rodzaju inne koszty.
Zdarzają mi się, oczywiście, tego typu inwestycje. Już nagrywałem materiał o oddłużeniu nieruchomości, o tym, jak już wcześniej zrobiliśmy jednego flipa. I jeżeli jest coś takiego ciekawego, to staram się tutaj coś więcej o tym powiedzieć. Nie traktuję tego w kategoriach takiego stałego biznesu, albo, że jest to jedna z moich nóg biznesowych. Natomiast jest tak, że rzeczywiście czasami zdarza mi się taka inwestycja, żeby w coś wejść i wyjść. Lub tak, jak w tym przypadku, żeby kupić nieruchomość, a po jakimś czasie mieć dobrą ofertę i ją sprzedać. Najważniejsze, co chcę o tym powiedzieć, to to, że flipowanie to jest po prostu aktywny biznes tak, jak wszystkie inne aktywności biznesowe. To jest tak, że jak najbardziej można na tym zarobić. Absolutnie nie chciałbym tego negować, bo sam jestem przykładem tego, że rzeczywiście można i to całkiem nieźle zarobić na flipowaniu, ale to jest cały czas biznes.
Jednym z moich kosztów to był na pewno notariusz przy samym kupowaniu, na pewno był to remont, ale kolejnym to był czas zarówno mój jak i moich pracowników. Dlatego, że nie wszystkie rzeczy ogarniam osobiście, ale niektóre musiałem. U notariusza musiałem być osobiście. Cały ten czas kosztował mnie co najmniej kilkadziesiąt godzin. I tak samo moich pracowników kolejne kilkadziesiąt jak nie kilkaset godzin. Więc jak ktoś mi mówi: Marcin, tylko pójdziesz do notariusza, podpiszesz i zrobione. Nagle się okazuje, że dzień przed musisz jeszcze 4 różne zaświadczenia zrobić i idziesz sam albo musisz dać komuś pełnomocnictwo notarialne, więc musisz iść do notariusza. Oczywiście u notariusza, co jest zupełnie normalne i naturalne, może być wizyta, która trwa 5 min, a może być taka, która trwa 1h. Sam nieraz byłem powodem tego, że inna wizyta się przesunęła, bo musiałem coś zmienić i notariusz mi pomógł, dlatego trwało to dłużej.
Jeśli wchodzisz w taki deal i mówisz, że to będzie trwało tylko 5 min, to to nigdy nie jest 5 min, bo zawsze jest dłużej. Po pierwsze wizyta. Po drugie bardzo często trzeba będzie załatwić jakieś zaświadczenie i znowu będziesz musiał być u notariusza, żeby komuś dać pełnomocnictwo albo samemu grzecznie pójdziesz postać w kolejkach pozbierać zaświadczenia, które są potrzebne. Mnie na szczęście wspiera fantastyczny zespół osób, które zarówno w takich tematach jak i w różnych innych, tak, jak tutaj przy prowadzeniu tego kanału na YouTube, czy przy obsłudze moich klientów, tego typu tematy, wspierają mnie, żebym nie musiał aż tak dużo czasu na to wszystko poświęcać. Ale i tak przez ten czas, w którym byłem właścicielem tej nieruchomości, byłem zaangażowany również czasowo. To jest taki koszt, który rzeczywiście ma miejsce.
Trochę zaczyna to brzmieć negatywnie. Że opowiadam o tym, jakie są negatywne strony inwestowania w nieruchomości. A to nie jest tak, że to jest coś negatywnego. To po prostu jest i bardziej zależy mi na tym, że jeżeli chcecie robić tego typu rzeczy, to żebyście byli tego świadomi. Nic złego, że coś takiego jest. Złe jest to, kiedy ktoś mówi, że to w ogóle tyle nie zajmie. Że idziesz do notariusza, wychodzisz, później sprzedajesz, ktoś Ci wszystko ogarnia. Jasne, znam takie przypadki. Zgadzam się z tym, że tak może być w momencie, kiedy to już jest duży biznes, w którym masz zespół ludzi, którzy wszystko nadzorują, rozliczają i dowożą Tobie raporty. W korporacjach jest tak samo. Czy w momencie, kiedy jesteś inwestorem w jakimś innym biznesie jest tak samo. Są ludzie, którzy zarządzają innymi ludźmi, ci dowożą wyniki, a Ty dostajesz raporty i ostatecznie wszystko się spina lub nie. Oczywiście zależy od biznesu. To jest takie moje główne przesłanie.
Jak w ogóle działać w nieruchomościach? W momencie, kiedy wiesz, że to już jest aktywny biznes i możesz to robić po godzinach, to po pierwsze powinieneś być w to odpowiednio zaangażowany. Powinieneś się też wyedukować. To są takie rady, które mógłbym dać tak naprawdę w każdym jednym biznesie. Czy to w tym już wcześniej przywołanym z handlowaniem mlekiem, czy prowadzeniem sklepu, czy w każdej innej dziedzinie, powinieneś być zaangażowany w to, żeby dużo wiedzieć na ten temat. Żeby się też wyedukować. I to nie tylko tak, jak tanio kupić i drożej sprzedać. Ale też jak to rozliczyć. Jakie są podatki. Bo też były sytuacje, gdzie musiałem coś posprawdzać. Wchodzą różnego rodzaju podatki dochodowe. Zupełnie inaczej jest w momencie, kiedy prowadzisz działalność gospodarczą i masz to kupione na działalność gospodarczą, a inaczej, kiedy kupujesz to na siebie. Inaczej, kiedy już w międzyczasie pewne rzeczy zamortyzowałeś, a teraz sprzedajesz to gdzieś dalej. Więc też tego typu tematy się pojawiają. To jest coś, co może po prostu kosztować. I o tyle mądrym jest – moim zdaniem – zapłacenie fachowcowi za sprawdzenie tego, o ile ryzykownym jest to, że ktoś mówi: jakoś to będzie. A później do nas do kancelarii trafiają takie tematy, w których ktoś komuś wziął i sprzedał i nie dostał pieniędzy. Albo kupił i nie dostał kluczy. Albo okazało się, że kupił, ale nie to mieszkanie, bo tak naprawdę pokazali mu to, a tam były udziały w kamienicy i okazało się, że jednak to nie to mieszkanie, tylko jakieś inne i co teraz zrobić.
Tak samo, jak pojawiają się już dalej tematy najmu. Ktoś został takim inwestorem, który sobie kupił takie mieszkanie, żeby je wynająć. Wynajął i nagle się okazuje, że ratę trzeba płacić z własnej kieszeni, bo ktoś nie płaci, a nie do końca można tą osobę wyrzucić, czy powiedzieć, żeby sobie poszła. Ta osoba nie chce sobie pójść. Wypowiedzenie umowy niby poszło, ale nie doszło. To są sytuacje, w których zastanawiamy się, co teraz robić. Umowa z internetu na jedną stronę A4. Pytam: czemu wtedy nikt nie przyszedł tego przeanalizować? Zrobienie dobrej umowy, to jest koszt mniejszy niż 1-miesięczny czynsz.
Pewnie takie dobre wzory można kupić nawet za 1/10 czynszu. Taką rzeczywiście indywidualnie przygotowaną, dobrą umowę, to naprawdę spokojnie można zrobić za wartość jednego czynszu. Więc w momencie, kiedy kupujesz za kilkaset tys. zł czy nawet powyżej 1 mln zł. pewne nieruchomości, mówiąc tutaj bardziej o mieszkaniach, już nie o jakichś większych obiektach, to wydaje mi się, że zainwestowanie 0,5-1% tej kwoty w dobre ogarnięcie tematów prawnych jest czymś, co warto zrobić.
W mojej ocenie jest tak, że trzeba to potraktować jak biznes. A każdy biznes należy dobrze wiedzieć, jak rozliczyć, jak zabezpieczyć, tak, żeby ostatecznie nie tylko na papierze zrobić ten deal, ale żeby ostatecznie na koncie mieć dodatni przepływ pieniężny i normalnie na tym zarobić.
Na pewno zadbałbym też o terminy i zawsze do każdej rzeczy, która jest do zrobienia, oczywiście, w momencie, kiedy zaczynacie, a nie kiedy już jesteście profesjonalną firmą, która takich deali robi 20/rok czy jeszcze więcej, to zawsze do każdej rzeczy dodałbym kilka tygodni. Bo jest tak, że coś planujemy, przecież to szybko pójdzie, nagle się okaże, że materiałów nie ma, ekipy nie ma, ktoś się rozchorował, kupujący się rozmyślił, nie dostał kredytu, miał brać za gotówkę, ale wyjechał itd. Tego typu rzeczy mogą się zdarzyć. Natomiast to też może mieć pozytywne skutki, dlatego, że w moim konkretnym przypadku wcześniejszą umowę przedwstępną miałem podpisaną na kwotę o 9 tys. zł niższą. Pani, która miała umowę przedwstępną, nie dostała kredytu, kilka miesięcy to trwało. My tak, jak mieliśmy w umowie, przeczekaliśmy ten moment, ale już dalej wiedzieliśmy, dostaliśmy informację, że jednak pani nie dostanie takiego kredytu. Kiedy znowu zrobiliśmy analizę rynku, okazało się, że ceny nieruchomości poszły w górę, więc można na tym zarobić. Wystawiliśmy po wyższej cenie, też się sprzedało. Nadal wydaje mi się, że to była taka w miarę atrakcyjna cena dla osoby kupującej, a dla mnie atrakcyjne jako osoby sprzedającej. Więc myślę, że win-win, obie strony są wygrane.
Kolejna rzecz, czy warto robić takiego szybkiego flipa np. obok na 9 tys. zł, że mówię: dobra, może tyle nie zarobimy, ale zrobimy to szybko. Czy nie lepiej coś kupić i odczekać jeżeli cały rynek idzie w górę. Zupełnie inaczej, kiedy rynek idzie bokiem, zupełnie inaczej, kiedy rynek idzie w dół. Ale myślę, że taka sytuacja, jak była w ostatnim czasie, nie chcę mówić jak jest teraz, bo to jest zmienne. Ale jaka była w ostatnim czasie, to w momencie, kiedy rynek szedł w górę, to nawet czasami opłacało się po prostu siedzieć i nic nie robić, bo można było nieźle zarobić na samym posiadaniu tego. Oczywiście nigdy nie wiesz, kiedy rynek się odwróci i dokąd tak naprawdę czekać. Ale dokładnie tak samo jest z graniem na giełdzie, z inwestowaniem w akcje i pewnie wiele innych rzeczy.
