Kiedy warto sprzedać nieruchomość poniżej wartości rynkowej?

Kiedy warto sprzedać nieruchomość poniżej wartości rynkowej i na co należy zwracać uwagę w momencie, kiedy inwestujemy w taką nieruchomość?

Dzisiaj przygotowałem dla Was coś z tematu nieruchomości. Odpowiem, kiedy warto inwestować w nieruchomości poniżej wartości i na co wtedy należy zwracać szczególną uwagę. Opowiem też, kiedy warto sprzedać nieruchomość poniżej wartości.


 

 


Zdaję sobie sprawę z tego, że to kontrowersyjny temat, głównie dlatego, że już same słowa „sprzedać poniżej wartości” nie brzmią dobrze.

Sam bardzo długo miałem opory, żeby w ogóle w tym temacie cokolwiek robić, działać i doradzać ludziom. Jako firma eMediator.pl pomagamy ludziom wychodzić z długów. Bardzo często, pracując z nimi, widzimy, że ich ostatnim dużym majątkiem jest nieruchomość – dom. Tutaj największym problemem, jaki jest, jest problem mentalny, emocjonalny. Ja się w ogóle temu nie dziwię. Każdy z nas ma tak, że do czegoś się przywiązuje. W momencie, kiedy w danym domu, czy mieszkaniu, żyjemy ileś lat, to to nie jest suchy Excel i matematyka. Nie patrzymy wtedy  na to, czy sobie coś wyliczymy, czy coś się opłaca, czy nie. Mamy dużo emocji z tym związanych, dużo wspomnień i piszę o tym nie bez powodu na początku. W dalszej części będę opowiadał, dlaczego to się opłaca i kiedy się opłaca, natomiast nie będę w ogóle uwzględniał tych aspektów związanych z emocjami, wspomnieniami, dlatego, że to coś zupełnie niepoliczalnego i nie można przekładać tego na emocje lub uczucia.

Jestem w pełni świadomy tego, że z tym nie ma szans dyskutować i trzeba samemu to przerobić, dojrzeć. Podjąć odpowiedzialną decyzję, często taką, która jest dla nas trudna. Natomiast, jeżeli to jest dobre rozwiązanie, warto iść w tym kierunku.

Zacznę od tego dlaczego niektórzy inwestorzy boją się inwestować w nieruchomości, które są poniżej wartości rynkowej. Przede wszystkim dlatego, że z jakiegoś powodu są one tańsze. Najczęściej słyszy się o takich przypadkach, w których dochodzi do licytacji komorniczej. Komornik sprzedaje poniżej wartości rynkowej daną nieruchomość. Natomiast trzeba wiedzieć, że to nie zawsze jest dobra wola sprzedającego. Sprawa na tyle daleko jest posunięta, że już poszła do komornika. Ktoś sam nie chciał tego sprzedać. Doprowadził do takiej sytuacji, że teraz jest prowadzona licytacja komornicza. Istnieje opcja, że dana osoba, która dzisiaj mieszka w danej nieruchomości, właściciel, nie będzie chciał dobrowolnie jej wydać. Słyszałem o przypadkach, kiedy wydanie nieruchomości trwało nawet kilka lat!

Jak się zastanowimy, czy warto w taką nieruchomość zainwestować, czy sprzedać ją poniżej wartości rynkowej, jest jeden kluczowy czynnik – wartość pieniądza w czasie.  Jaka jest alternatywa, jakie są inne możliwości? Jeżeli inwestujemy i chcemy szybko obrócić pieniądzem, kupić nieruchomość, wyremontować ją i sprzedać, a jest zablokowana na kilka lat, wtedy mamy nasz kapitał, nasz majątek, również zablokowany na kilka lat. Na to należy bardzo uważać.

Na co dzień współpracujemy z inwestorami, doradzamy im. Często szukamy ich dla naszych klientów. To, co jest najważniejszą rzeczą dla inwestorów, to dobra wola sprzedającego. To, że będzie mógł od razu dogadać się z daną osobą na konkretne warunki i ta osoba, która sprzedaje nieruchomość, wie, dlaczego chce ją sprzedać. Wie, że to jest korzystne też dla niej. Zawsze dążymy do tego, żeby sytuacja była WIN-WIN. Zarówno dla osoby sprzedającej, jak i dla kupującego. Wiem, jak to może brzmieć. Sytuacja WIN-WIN w momencie, kiedy sprzedajemy poniżej wartości nieruchomość… Wydaje się, że to „win” jest tylko dla osoby kupującej. A sprzedający traci.

Natomiast my popatrzyliśmy też na to, jakie są alternatywy. Od kilku lat prowadzimy klientów, którzy są zadłużeni i widzieliśmy przeróżne scenariusze. Czasem kończyły się dobrze, a czasem kończyły się wręcz tragicznie. Mamy nieruchomość. Dla przykładu – kosztuje 200 tysięcy złotych. Uznamy, że mamy długi i chcemy je spłacić. Wystawimy tą nieruchomość na rynek. Sprzedaje się w kilka, kilkanaście miesięcy. W tym czasie rosną odsetki. Nie zawsze nasi klienci są w stanie spłacać raty. Bardzo często zaczynają brać dodatkowe zobowiązania w coraz droższych instytucjach, takich jak parabanki, chwilówki, pożyczki prywatne, po to, żeby regulować rosnące zobowiązania.

W praktyce, starając się sprzedać nieruchomość po cenie rynkowej, czyli poniekąd zyskać jak najwięcej, coraz bardziej się zadłużamy.

Podobnie z naszymi klientami. Koniec końców, jak sprzedadzą nieruchomość, to i tak muszą spłacić zobowiązania i odsetki, ale też kary umowne. Bardzo często zdarza się, kiedy już są wypowiedziane umowy, spłacać koszty windykacji. Trafia to do komornika. Przed tym jeszcze kancelaria, która też pobiera swoje wynagrodzenie. Wszystkie te koszty są przypisywane do nas. W momencie, kiedy komornik licytuje nieruchomość sporo poniżej jej wartości, żeby w ogóle ktoś chciał ją kupić, nasi klienci powinni otrzymać 75-76% wartości tej nieruchomości. Właściwie to wartości wyceny tej nieruchomości. Bywało tak, że nagle się okazywało, że nawet tego nie otrzymywali, bo najpierw trzeba było zaspokoić koszty komornika, kancelarii, windykacji, wszystkich kar umownych danego wierzyciela. Na koniec się okazywało, że kwoty na samą spłatę zostaje 50-60% wartości nieruchomości.  Alternatywnie, jeżeli my byśmy od początku nie wystawiali tej nieruchomości za 200 tysięcy, ale wystawili ją za 160-170 tysięcy złotych, czyli jakieś 20% taniej, ta nieruchomość sprzedałaby się bardzo szybko. Mało tego, moglibyśmy wybierać wśród kupujących. Moglibyśmy wybrać taką osobę, która płaci gotówką. Która przychodzi i mówi, że do notariusza możemy iść za 3 dni. Płaci gotówką, przelewem. My, doradzając klientowi, kiedy z nim się spotykamy i szukamy dla niego inwestora, widzimy jakie ma zobowiązania. Wiemy, że można wtedy w ciągu jednego dnia, trzech dni, w ciągu tego samego tygodnia czasami, spłacić wszystkie zobowiązania. Oprócz tego, że klient to spłaca szybko, alternatywnie zyskuje dużo zdrowia i spokoju ducha. Tego, że jeżeli przez kilka miesięcy próbuje sprzedać swoją nieruchomość, przez kilka miesięcy odbiera telefony windykacyjne, dostaje kolejne wypowiedzenia umowy, korespondencję z banku, później od komornika, z firm windykacyjnych, to wszystko na niego bardzo wpływa. Nasi klienci są sfrustrowani, zdenerwowani, boją się odbierać telefonów, dlatego, że ciągle mają negatywne informacje. Przestają wierzyć w siebie, widzą same czarne scenariusze. Ciężko się dziwić, w momencie, kiedy ta sytuacja naprawdę nie jest dobra.

Można temu zaradzić. Może to dla kogoś być trudne, by sprzedać nieruchomość. Wiem, że to jest pozbycie się swojego majątku. Natomiast często jest to konieczne na rzecz długów, które już są, istnieją. To nie jest tak, że mamy dom i nagle mamy go sprzedać taniej. To jest sytuacja, kiedy już mamy problemy i nasze długi będą rosły. Z czasem może być tak, że nasz majątek też będzie zlicytowany dużo poniżej wartości naszej nieruchomości. To jest sytuacja, w której warto rozważyć taką opcję, żeby szybko spieniężyć swój majątek po to, żeby spłacić swoje długi i zacząć życie od nowa.

Ja na początku podchodziłem bardzo sceptycznie do tego tematu. Natomiast, kiedy pierwszej naszej klientce pozyskaliśmy inwestora, który odkupił od niej nieruchomość, ona spłaciła swoje zobowiązania, zaczęła się jeszcze rozwijać, poszła na dodatkowe studia. Teraz rozwija swoją firmę. Myślę sobie: WOW, jak można szybko pozbyć się tak dużych problemów i zacząć normalnie żyć. Jest w pełni świadoma, że sprzedała poniżej wartości rynkowej, ale mimo tego jest szczęśliwa i zadowolona. Dzwoniła z podziękowaniami po całej transakcji. Byłem szczerze zaskoczony. Starałem się, żeby cały proces odbył się w sposób legalnie i dobrze przebiegał. Żeby znaleźć tą sytuację WIN-WIN. Uczciwie powiem, że nie spodziewałem się aż tak optymistycznej reakcji. Tak pozytywnej całej tej transakcji.

Aktualnie mamy kilkudziesięciu takich klientów, z którymi pracujemy i szukamy dla nich odpowiednich rozwiązań. Tak, żeby sprzedać nieruchomość korzystnie dla dłużnika i inwestora. Staramy się zawsze zadbać o interesy dwóch stron.

Z mojej strony w tym wpisie to już wszystko. Myślę, że wyczerpałem temat i odpowiedziałem na pytania, zadane na wstępie.

Zachęcam Was do podzielenia się swoim zdaniem na ten temat w komentarzach. Możecie też zadawać mi swoje pytania, na które chętnie Wam odpowiem i pomogę.

Leave a Comment

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *