Przejdź do treści 
Nieruchomość: kiedy warto sprzedać ją poniżej wartości rynkowej? Na co należy zwracać uwagę, kiedy inwestujemy w taką nieruchomość?
Zdaję sobie sprawę z tego, że to kontrowersyjny temat, głównie dlatego, że już same słowa „sprzedać poniżej wartości” nie brzmią dobrze.
Sam bardzo długo miałem opory, żeby w tej dziedzinie cokolwiek działać i doradzać ludziom. Jako firma eMediator.pl pomagamy innym wychodzić z długów i bardzo często widzimy, że ich ostatnim dużym majątkiem jest nieruchomość. Największym problemem jest problem emocjonalny. Kiedy w danym domu, czy mieszkaniu żyjemy lata, przywiązujemy się do niego. To normalne. Nie patrzymy wtedy na to, czy coś się opłaca, czy nie. W dalszej części będę opowiadał, dlaczego to się opłaca i kiedy, natomiast nie będę w ogóle uwzględniał aspektów związanych z emocjami, czy wspomnieniami. Jest to coś zupełnie niepoliczalnego i nie można przekładać tego na korzyści lub straty. Do pewnych decyzji trzeba samemu dojrzeć. Podjęcie odpowiedzialnej decyzji często jest trudne. Natomiast, jeżeli to jest dobre rozwiązanie, warto pójść w tym kierunku.
Dlaczego inwestorzy boją się nieruchomości poniżej wartości rynkowej
Przede wszystkim dlatego, że z jakiegoś powodu są one tańsze. Najczęściej słyszy się o takich przypadkach, w których dochodzi do licytacji komorniczej. Komornik sprzedaje poniżej wartości rynkowej daną nieruchomość, natomiast trzeba pamiętać, że to nie zawsze jest dobra wola sprzedającego. Sprzedający nie chciał sprzedawać nieruchomości, więc sprawa trafiła do komornika, co doprowadziło do licytacji komorniczej. Istnieje opcja, że dana osoba dalej mieszka w danej nieruchomości i nie będzie chciała dobrowolnie jej wydać. Znam przypadki, kiedy wydanie nieruchomości trwało nawet kilka lat!
Jeden kluczowy czynnik: wartość pieniądza w czasie
Jeżeli inwestujemy i chcemy szybko obrócić pieniądzem, czyli kupić nieruchomość, wyremontować ją i sprzedać, a jest zablokowana na kilka lat, wtedy nasz kapitał również jest zablokowany na kilka lat.
Na co dzień współpracujemy z inwestorami, doradzamy im. Często szukamy ich dla naszych klientów. To, co najważniejsze dla potencjalnego inwestora, to dobra wola sprzedającego. Dobrą wolą sprzedającego określamy to, że inwestor będzie mógł od razu porozumieć się z daną osobą na konkretne warunki, a osoba sprzedająca nieruchomość wie, dlaczego chce ją sprzedać i że jest to dla niej korzystne. Typowa sytuacja WIN-WIN zarówno dla osoby sprzedającej, jak i dla kupującego. Jak może być sytuacja WIN-WIN w momencie, kiedy sprzedajemy nieruchomość poniżej wartości? Z pozoru wydaje się, że wygrana jest tylko dla osoby kupującej, a sprzedający traci.
Nie bierzemy pod uwagę, jakie są alternatywy
Od kilku lat prowadzimy klientów, którzy są ekstremalnie zadłużeni, widziałem różne scenariusze. Czasem kończyły się dobrze, a czasem kończyły się wręcz tragicznie. Dla przykładu: posiadamy nieruchomość, która kosztuje 200 tysięcy złotych. Mamy długi i chcemy je spłacić. Wystawimy tę nieruchomość na sprzedaż, która sprzedaje się w kilka, a może kilkanaście miesięcy. W tym czasie rosną odsetki. Nie zawsze nasi klienci są w stanie spłacać raty. Bardzo często zaczynają brać dodatkowe zobowiązania po to, żeby regulować rosnące zobowiązania.
W praktyce, starając się sprzedać nieruchomość po cenie rynkowej, czyli poniekąd zyskać jak najwięcej, coraz bardziej się zadłużamy.
Podobnie z naszymi klientami. W efekcie po sprzedaży nieruchomości nasi klienci i tak muszą spłacić zobowiązania i odsetki, a także kary umowne. Po wypowiedzeniu umowy bardzo często należy spłacać koszty windykacji, koszty komornicze, czy wynagrodzenia dla kancelarii.
W momencie, kiedy komornik licytuje nieruchomość sporo poniżej jej wartości, nasi klienci powinni otrzymać 75-76% wartości tej nieruchomości. Bywało tak, że nawet tego nie otrzymywali, ponieważ najpierw trzeba było zaspokoić koszty komornika, kancelarii, windykacji, wszystkich kar umownych danego wierzyciela. Na koniec się okazywało, że kwoty na samą spłatę pozostaje 50-60% wartości nieruchomości.
Alternatywnie, gdybyśmy nie wystawiali nieruchomości za 200 tysięcy, ale wystawili ją za 160-170 tysięcy złotych, ta nieruchomość sprzedałaby się dużo szybciej. Mało tego, moglibyśmy wybierać wśród kupujących. Moglibyśmy wybrać taką osobę, która płaci gotówką, albo która mówi, że do notariusza możemy iść za 3 dni. Doradzając klientowi oraz szukając dla niego inwestora, znamy jego zobowiązania i wiemy, że może spłacić wszystkie zobowiązania. Klient spłaca bardzo szybko wszystkie zadłużenia, alternatywnie zyskuje dużo zdrowia i spokoju ducha.
Nasi klienci często są sfrustrowani, zdenerwowani, boją się odbierać telefonów. Przestają wierzyć w siebie, widzą same czarne scenariusze. Ciężko się dziwić, kiedy ta sytuacja naprawdę nie jest dobra. Choć można temu zaradzić.
Z jednej strony na szali stoi sprzedaż swojej nieruchomości, pozbycie się swojego majątku, a z drugiej spłata długów. Mamy problemy, a nasze długi będą rosły. Z czasem może być tak, że nasz majątek będzie zlicytowany dużo poniżej wartości naszej nieruchomości. Warto rozważyć opcję, żeby szybko spieniężyć swój majątek, aby spłacić swoje długi i zacząć życie od nowa.
Sam bardzo sceptycznie podchodziłem do tego tematu
Zdanie zmieniłem, kiedy pierwszej klientce pozyskaliśmy inwestora, który odkupił jej nieruchomość, a ona spłaciła swoje zobowiązania, zaczęła się rozwijać, poszła na studia. Teraz rozwija swoją firmę. Jest w pełni świadoma, że sprzedała swój majątek poniżej wartości rynkowej, ale mimo to jest szczęśliwa i zadowolona. Po całej transakcji dzwoniła z podziękowaniem. Byłem szczerze zaskoczony. Cały czas starałem się, aby transakcja odbyła się w sposób legalny oraz aby znaleźć sytuację WIN-WIN.
Aktualnie mamy kilkudziesięciu klientów, z którymi pracujemy i szukamy dla nich odpowiednich rozwiązań. Tak, żeby sprzedać nieruchomość korzystnie dla dłużnika i inwestora. Staramy się zawsze zadbać o interesy obu stron.
Druga strona tego samego równania wygląda tak, że ktoś taką nieruchomość kupuje i na niej zarabia. Opisałem to kiedyś na własnym przykładzie: jak kupiliśmy i sprzedaliśmy nieruchomość bez remontu.
Chcesz zostać inwestorem?
Wypełnij ankietę: my.forms.app/marcinkokoszka/szukasz-inwestycji.
Problem zadłużenia z roku na rok dotyka coraz większej liczby Polaków. Niestety, wciąż nie mają oni wystarczającej wiedzy, by zadbać o swój finansowy spokój. Jeśli i Ty zmagasz się z tym problemem, nie załamuj się. Skorzystaj z pomocy.
A jeżeli poukładania od podstaw wymaga cały biznes, a nie jedna nieruchomość, to cały system rozkładam na czynniki w moim szkoleniu System Rozwoju Firmy.
