Przejdź do treści 
Zadłużenie nieruchomości to nie jest tylko kredyt.
Z prywatnych wiadomości i pytań, które dostaję, wracają dwa wątki. Pierwszy to temat związany z nieruchomościami. Drugi jest stricte dla przedsiębiorców — o tym napisałem osobno, jesteś przedsiębiorcą i masz długi. Tutaj zajmuję się nieruchomością.
Od kilku lat prowadzę spółkę oddłużeniową i widzę, że przywiązanie do nieruchomości jest bardzo emocjonalne. Bardzo często klienci mówią: cokolwiek może się dziać, byle byśmy nie stracili nieruchomości. Z drugiej strony pracujemy dla inwestorów, którzy kupują zadłużone nieruchomości i mówią wprost: my jesteśmy inwestorami, czasami zajmujemy się remontem, ale nie zajmujemy się działaniami oddłużeniowymi, więc oddłużcie to za nas.
Po co w ogóle oddłużać nieruchomość
Dlaczego w ogóle chcemy oddłużać nieruchomość? Dlaczego w ogóle chcemy nad tym pracować?
Przede wszystkim po to, żeby uzyskać jakąś korzyść majątkową. Żeby mniej spłacać. Jako inwestor — żeby mieć konkretną korzyść. Albo po prostu po to, żeby nie stracić tego domu czy mieszkania. Wtedy chodzi o to, żeby uregulować swoje zobowiązania, ale na tyle małe, na ile jest to możliwe, albo w takich ratach, które rzeczywiście da się płacić.
Od czego zaczynam — trzy kroki
Z doświadczenia, kiedy staram się pomóc jednej i drugiej grupie osób, kolejność jest zawsze taka sama:
- wypisz wszystko, co jest do zrobienia w tej nieruchomości,
- ustal, do czego dążysz,
- zacznij negocjować.
Reszta jest już pochodną tych trzech rzeczy.
Krok pierwszy: wypisz wszystko
To, od czego trzeba zacząć, jest takie samo jak w każdym innym oddłużeniu. Trzeba sobie zapisać wszystkie najważniejsze rzeczy, które są do zrobienia w tej nieruchomości — oczywiście pod kątem oddłużeniowym. Dlatego, że zadłużenie nieruchomości to nie jest tylko kredyt. Z nieruchomością bywa związane:
- kredyt,
- zadłużenie w spółdzielni,
- gazownia,
- elektrownia.
To mogą być różne instytucje, które może nie są bezpośrednio nieruchomością, ale warto potraktować je jako coś, nad czym trzeba popracować.
Krok drugi: ustal, do czego dążysz
Zastanów się, zanim jeszcze zaczniesz cokolwiek robić. To jest bardzo ważny element negocjacyjny i od tego zawsze się zaczyna — zobaczyć, dokąd w ogóle chce się dojść. Co chcę osiągnąć. Cele bywają zupełnie różne:
- Odciągnąć w czasie. Są takie osoby, które przychodzą i mówią: wiem, że ja to przegram, wiem, że tego nie wynegocjujemy, ale chcę to jak najdłużej odciągnąć w czasie. To jest inna strategia.
- Zapłacić jak najmniej. Najczęściej inwestorzy. Są w stanie spłacić, tylko zależy im na jak najniższej kwocie, żeby jak najwięcej umorzono.
- Obniżyć ratę. Będą spłacać, byleby rata była taka, którą naprawdę udźwigną. Ktoś wypowiedział kredyt? Wtedy celem jest przywrócenie rat, bo nie da się płacić więcej niż X.
W zależności od tego, na czym Ci zależy, tak trzeba skonstruować pismo, o to trzeba walczyć i do tego dążyć.
Krok trzeci: zacznij negocjować
Negocjuj. Popatrz, jakie masz możliwości negocjacyjne, i przede wszystkim podejmij próbę. Możesz to robić sam, możesz pójść do jakiejś kancelarii prawnej lub firmy oddłużeniowej, może Ci w tym ktoś pomóc — ale sam również możesz się w tym temacie wyedukować.
Zacznij negocjować z każdą instytucją, w której jest jakiekolwiek zobowiązanie. Wyślij to pismo, przygotuj się, nawiąż współpracę, żeby ktoś zrobił to dla Ciebie, albo zrób to sam i zrób to dobrze.
Buduj swoją wiarygodność
Ważne jest, żeby cały czas budować swoją wiarygodność. Czym w ogóle jest BIK? BIK jest pewnego rodzaju uwiarygodnieniem, sprawdzeniem Twojej wiarygodności finansowej i kredytowej. Oprócz tego, ile zarabiasz i jakie masz możliwości spłacania, sprawdzają jeszcze w BIK-u Twoją historię spłacania — czyli właśnie budowanie Twojej wiarygodności. Temu, co da się z tym zrobić, poświęciłem osobny tekst: jak wyczyścić BIK.
Możesz dodatkowo uwiarygodnić ten kredyt albo siebie, przyprowadzając kogoś innego. Czyli na przykład dopisując kogoś do tego zobowiązania podczas negocjacji czy restrukturyzacji. Można zaprosić do tego wspólnika, kogoś z rodziny, kogoś, kto nam ufa — i powiedzieć mu, jak wygląda sytuacja. Tak to musi wyglądać. Ktoś, kto nam nie ufa, nie byłby w stanie do tego przystąpić.
My też musimy mieć konkretny plan na spłacenie tego, żeby nie zrobić komuś problemów. Natomiast takie dodatkowe poręczenie w postaci osoby fizycznej bywa dodatkowym uwiarygodnieniem i to jest coś, co potrafi pomóc.
Zarabiaj na tej nieruchomości więcej
Nie wiem, czy czuję się upoważniony do dawania takich rad, więc powiem to inaczej. Nie radzę tego nikomu — mówię tylko, co ja bym zrobił.
Starałbym się zarabiać na tej nieruchomości więcej, po to, żeby spłacać szybciej i więcej. Szczególnie wtedy, kiedy nie chciałbym jej stracić, a miałbym kredyt na tym mieszkaniu czy domu. Sam znalazłbym tańsze mieszkanie i przeprowadziłbym się, albo wrócił do rodziców, albo zamieszkał w miejscu, gdzie te koszty są po prostu dużo niższe — a to mieszkanie zacząłbym wynajmować komuś, kto byłby w stanie płacić mi przynajmniej tyle, ile wynosi rata.
Jestem świadomy tego, że dużo osób chce nie stracić tego domu czy mieszkania właśnie po to, żeby w nim mieszkać. Natomiast trzeba też patrzeć w dłuższej perspektywie. Czasem warto zawalczyć, przemęczyć się przez jakiś czas w gorszych warunkach, odstąpić komuś to mieszkanie — po to, żeby ostatecznie go nie stracić.
Czego nigdy nie powiedziałem i nie powiem
Kolejne rzeczy, które można robić, są już dużo bardziej indywidualne i profesjonalne. Umówmy się — tego nie nauczysz się z darmowego materiału w internecie. Ja też się tego stąd nie nauczyłem. Nie chcę o wszystkim mówić publicznie, bo bardzo łatwo jest pewne rzeczy pomylić i źle zinterpretować.
Staram się przekazywać informacje tak, żeby były jasne i przejrzyste, i mówić o tym, co ludzie mogą zrobić, nie robiąc sobie krzywdy. Dostawałem różne wiadomości, w których ktoś nienajlepiej zinterpretował pewne moje słowa. Na przykład takie pytanie: czyli panie Marcinie, rozumiem, że mam tego nie płacić, tak?
W życiu nikomu nie powiedziałem, że ma czegoś nie płacić. Czasami owszem, zdarzają się sytuacje, że warto spłacić jedną rzecz szybciej, a inną później. Ale to nie znaczy, że komukolwiek kiedykolwiek powiedziałem albo kiedykolwiek powiem: nie płać w ogóle swoich zobowiązań.
Kiedy to już jest sprawa na jeden na jeden
To jest bardzo indywidualne podejście. Kiedy siadamy czy to z przedsiębiorcą, czy z osobą prywatną, czy właśnie przy oddłużeniu nieruchomości, zazwyczaj jest to jakiś większy temat związany z kilkoma różnymi zobowiązaniami. Wtedy liczymy i patrzymy, co zrobić w pierwszej kolejności i nad czym popracować — ale wykorzystując całą wiedzę w tym jednym konkretnym przypadku, a nie mówiąc do wszystkich naraz, że mają zrobić taką jedną konkretną rzecz.
Przygotowując ten materiał, wspierała mnie oczywiście moja kancelaria i firma oddłużeniowa, głównie Gabriela Sienkiewicz.
Powyżej jest instrukcja i konkretne informacje, które pomogą Ci ruszyć z tym tematem, rozeznać się w sprawie i być może przyniesie to bardzo fajne efekty. Natomiast jeżeli czujesz, że sprawa jest skomplikowana i wymaga dużo bardziej profesjonalnego oka, żeby usiąść do tego jeden na jeden, to zapraszam do kontaktu ze mną czy z naszą firmą — albo po prostu idź do kancelarii, która się w tym specjalizuje.
Doradztwo oddłużeniowe — jeden na jeden, nad Twoją konkretną sytuacją.
